Арендный бизнес: стоит ли игра свеч?

Кто из нас не мечтал сдавать квартиру и ничего не делать, просто получать деньги на карту? Но, если вы думаете, что с арендой всё просто и стабильно, — у меня для вас новости. В России по состоянию на 2025 год базовая доходность аренды жилой недвижимости держится на уровне 5–7% годовых после налогов и расходов. Для бизнеса цифры вкуснее — до 9–11%, но хлопот тоже выше крыши.

Самая частая ошибка новичков — недооценка первоначальных вложений. Покупка хорошей квартиры — минимум 10–12 миллионов в Москве, и это не считая ремонта, мебели и техники. Всё это — расходы, которые к пассивным никак не относятся. А если добавить еще налоги, простой между жильцами и обязательные затраты на обслуживание, выйдет, что зарабатывать «на диване» получится далеко не сразу.

• Какой стартовый капитал реально нужен
• Окупаемость и расчет доходности на пальцах
• Риски и как в них не утонуть
• Как увеличить доход с одного объекта
• Что изменилось на рынке в 2025 году

Какой стартовый капитал реально нужен

Первые вложения в арендный бизнес всегда выше, чем кажется на старте. Даже если рыночные объявления обещают отличную доходность, попробуйте честно посчитать финальный ценник.

Для Москвы минимальная цена однокомнатной квартиры в спальном районе — около 10 миллионов рублей. Если рассматривать новую квартиру в ЖК поближе к метро и с приемлемой инфраструктурой, ценник спокойно переваливает за 12–15 миллионов рублей.

Дополнительные расходы вылезают сразу:

• Ремонт и мебель — от 500 тысяч до 1,5 миллионов (чтобы квартира действительно сдавалась, а не стояла пустой).
• Покупка техники — от 150 до 350 тысяч рублей. Холодильник, плита, стиралка — никуда не деться.
• Документы, регистрация в Росреестре, услуги риэлтора — ещё 150–250 тысяч.
• Годовая коммуналка и обслуживание — лучше сразу заложить ещё около 100 тысяч.

Коммерческая недвижимость подразумевает схожие затраты по старту. Только за магазин или офис недалеко от метро просят от 18 миллионов и выше, а «под ключ» с ремонтом — уже 22–25 миллионов рублей легко. Формула простая: чем меньше вложил — тем меньше получишь.

Подытожим в таблице базовые цифры:

Часто слышу про «выгодный» старт на ипотеку — да, можно вложить меньше, но тогда часть прибыли просто отойдёт банку в виде процентов. Сильно это прибыль не ускоряет. В регионах суммы ниже, но и доходность обычно меньше — отсюда прибыльность спорная.

Лучше заранее просчитать варианты: хватит ли собственных денег или придётся тянуть ипотеку, готовы ли вкладываться в ремонт и обслуживание. Реальный стартовый капитал — такой, чтобы хватило не только на покупку, но и на доведение объекта до состояния, когда его реально легко сдавать без стресса.

Окупаемость и расчет доходности на пальцах

Считать, насколько выгоден арендный бизнес, проще всего на простом примере без сложных формул. Допустим, вы купили однокомнатную квартиру за 11 миллионов рублей. Сдаёте её за 55 тысяч в месяц. Грубо, это 660 тысяч в год до вычета расходов.

Но помимо покупки квартиры приходится считаться с ремонтом (пусть даже эконом-вариант — минимум 300 тысяч), техникой и мебелью (еще 200-300 тысяч), плюс ежегодный налог на имущество, который в Москве составляет от 0,1 до 0,15%, и налог на доход — 13%. Вот так выглядит примерный расклад:

А вот как считается чистая годовая доходность аренды (да-да, тот самый важный показатель): сначала вычитаем все расходы, включая налоги и простой между арендаторами (обычно это минус 1 месяц в год). Остается примерно 590 тысяч. Делим на полную стоимость инвестиций — 11,55 миллиона (включая ремонт и мебель). Получается около 5,1% годовых.

• Реальная окупаемость квартиры — 18–20 лет, если ничего глобально не изменится на рынке.
• Для коммерческой недвижимости ставка выше, но и риски выше — простой может составлять до 6 месяцев в году, расходов на ремонт больше, да и арендаторы чаще меняются.

Выгодно? Считаем не только проценты, но и рост цены самой недвижимости. За пять лет квартира может подорожать на 25–30%. Но если главный интерес — получать «просто доход», рассчитывайте исключительно на стабильное поступление арендных платежей, без иллюзий о сверхбыстрой окупаемости.

Риски и как в них не утонуть

Самое неприятное в арендном бизнесе — когда деньги не приходят, а проблемы появляются. Вот тут и начинается реальность, о которой молчат в красивых роликах. Если не знать типичные «грабли», можно остаться и без денег, и без нервов.

Вот топ-рисков, с которыми сталкиваются даже опытные инвесторы:

• Ненадёжные арендаторы. По статистике DomClick, до 16% квартиросдающих сталкиваются с задержками платежей раз в год.
• Порча имущества — новый телевизор, стены или мебель легко пострадают за пару месяцев. Мелкий ремонт всегда платит владелец.
• Простой, когда квартира стоит пустой. Даже в сезон аренды в Москве средний срок простоя — 3 недели в год (цифры CIAN на май 2025).
• Соседи и жалобы. Риелтор не расскажет, что шумные жильцы приведут к скандалам с ТСЖ.
• Изменение законов или налоговая нагрузка. Например, в 2024 власти увеличили налоговую ставку для второй и последующих квартир — неприятный сюрприз.

Некоторые риски видно сразу, другие — как снег на голову. Чтобы обезопасить себя, применяйте такой чек-лист:

1. Проверяйте арендатора не по фото в мессенджере, а по паспорту и справке о доходах.
2. Включите в договор пункт о штрафах за порчу имущества и просрочки.
3. Делайте опись имущества (с фото), чтобы потом доказать ущерб.
4. Собирайте страховой депозит — оптимально 1–2 месячных платежа.
5. Учитывайте налоги заранее, рассчитывайте доходность после всех обязательных затрат.

Сухие цифры на 2025 год говорят сами за себя:

Главный совет: не надеяться, что пронесёт, а сразу встроить риски в расчёты. Только так арендный бизнес не станет головной болью.

Как увеличить доход с одного объекта

Максимальный доход с арендного бизнеса не получится получить, если просто сдать квартиру «как есть». Чтобы реально заработать больше, приходится крутиться. Вот самые рабочие способы:

• Посуточная аренда. Если квартира находится в центре или рядом с метро, стоит задуматься о краткосрочной аренде. Доход может быть выше на 20–40% по сравнению с долгосрочной сдачей, но появятся расходы на уборку, смену белья и регулярное общение с гостями.
• Деление пространства. В больших квартирах часто делают несколько отдельных комнат-студий — сдача по частям почти всегда выгоднее полной аренды на одного жильца. Только учтите: соседей нужно подбирать тщательно, чтобы не терять время и нервы.
• Доработка объекта. Иногда простая замена мебели, косметический ремонт или покупка современной бытовой техники повышают ставку на 10–15%. Многие склоняются выбрать объект без вложений, но хорошее состояние всегда лучше сдаётся. Ну и сдавать в аренду с мебелью проще.
• Дальнейшая перепланировка. В коммерческой недвижимости популярно выделять под аренду не всё помещение, а, например, только часть офисного этажа или витрину. Заработок в таком случае идёт сразу с нескольких арендаторов.
• Услуги и дополнительные опции. Интернет, охрана, уборка помещений, парковка — можно предлагать всё это за отдельную плату. Мелочь, а в год набегает прилично.

Вот пример: стандартная однушка в Москве (40 м²) приносит за классическую долгосрочную аренду около 55 тыс. ₽ в месяц. Перевод в посуточный формат — если загрузка хотя бы 80% — может выйти до 80 тыс. ₽ минус расходы на сервис, уборку, расходники и налоги.

На первый взгляд посуточка выгоднее, но хлопот с ней намного больше. Учитывайте свои силы и время.

Мой личный лайфхак — всегда держу резервы на мелкий ремонт. Иногда затраты окупаются уже через пару месяцев высокой арендной ставки.

Что изменилось на рынке в 2025 году

Начнем с самого резонансного: в 2025 году выросли налоги на сдачу жилья. Платить теперь приходится по фиксированной ставке 13%, и государство начало очень активно искать «серых» арендодателей. Особенно сильно это ударило по тем, кто сдавал сразу несколько объектов без декларирования дохода. Авито и Циан теперь обязаны передавать данные о сдаче жилья в налоговую, так что скрыться стало практически нереально.

На фоне этого многие мелкие игроки начали уходить с рынка, а владельцы остались перед выбором: легализовать аренду или вообще отказаться от неё. Плюс, арендаторов стало меньше — миграция снизилась, молодёжь всё чаще съезжает обратно к родителям из-за высоких цен, особенно на краткосрочную аренду.

Изменились и правила игры по коммерческой недвижимости. В 2025 году офисы с длинными контрактами стали дефицитом, так как многие компании перешли на гибридный формат работы и сократили площади. Цены на аренду бизнес-центров в центре и на окраинах «поплыли» в разные стороны — где-то арендаторы торгуются и сбивают ставки, а где-то цены выросли из-за нехватки качественных площадей под IT и сервисы.

Многие арендаторы жилья просят делать ремонт под себя или делят квартиры на комнаты под субаренду. Владельцы всё чаще сотрудничают с управляющими компаниями, потому что самостоятельно находить порядочных жильцов сложнее. Платформа аренды стали играть большую роль, но за их услуги приходится отдавать до 10% в год от сдаваемой суммы.

Ещё один нюанс 2025 года — рост конкуренции и появление множества объектов, оснащённых технологическими новинками: умные замки, удалённое управление коммуналкой, оформление договора за пять минут онлайн. Вот жесткая правда: кто не обновляет своё жильё или офис — рискует остаться с пустующими метрами.

А если говорить про арендный бизнес в целом, сюда пришло больше прозрачности, ответственности и технологий. Арендный бизнес уже не тот, каким мы его знали пять лет назад, и сейчас выигрывают только те, кто быстро подстраивается под новые правила и умеет считать каждую копейку.